Ce qu’il faut connaitre sur les garanties d’un prêt immobilier

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Publié le 03 Mai 2018

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Qu’est-ce qu’une garantie de prêt ?

Comme son nom l’indique, elle sert à garantir le prêt contre d’éventuels impayés. Les établissements prêteurs veulent être sûrs qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, l’argent prêté sera récupéré. Elle protège donc la banque d’un risque de perte financière.

Cette sûreté est obligatoire, et aucun établissement ne prêtera d’argent sans cette sûreté. Elle fait partie des 2 obligations dans un prêt immobilier, avec l’assurance emprunteur.


Les différents types de garanties de prêt 

Il  existe plusieurs types de garanties de prêt bancaire : la caution, l’hypothèque ou le PPD. Même si la caution est la plus courante et la privilégiée des banques et des emprunteurs, l’hypothèque s’impose dans certains cas.

La caution

La caution bancaire représente aujourd’hui près de deux tiers des garanties de prêts. Elle est la garantie privilégiée par les banques, parce qu’en cas de défaillance, c’est la société de cautionnement qui se chargera de récupérer la dette. En général, quand l’organisme de caution accepte de garantir un prêt, la banque donne son accord à l’emprunteur.

Il existe 2 types de cautions : La caution propre à l’organisme prêteur (CAMCA pour le crédit agricole, SACCEF pour la caisse d’épargne…) et la caution crédit logement. La caution est la meilleure alternative à l’hypothèque. La caution crédit logement, elle, est restituable à hauteur de 70% environ, en fin de prêt. Elle reste à ce jour la plus avantageuse. Il faut toutefois respecter quelques conditions pour l’obtention de la caution crédit logement.

L’hypothèque

Une garantie sous forme d’hypothèque sera quasi systématique pour un emprunt immobilier sans apport personnel. En effet, les établissements de crédits et banques estiment qu’un prêt sans apport est plus risqué (on parle de financement à 110%), il convient donc de prendre le bien financé en garantie. En cas de défaillance, le bien sera saisi et mis en vente aux enchères pour recouvrer la dette. Cette garantie nécessite un acte notarié afin d’être inscrite à la conservation des hypothèques.

La main levée d’hypothèque

Le remboursement intégral du prêt ne lève pas la garantie hypothécaire immédiatement. Elle reste inscrite un an après le solde de celui-ci. En cas de revente du bien avant le terme du crédit, il faudra s’acquitter de frais de main levée hypothécaire. Ils sont de l’ordre de 0.6% du montant initial du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers

Cette garantie est certainement la moins répandue, ou la moins connue. Le PPD fonctionne comme l’hypothèque, et permet au prêteur de saisir le bien en cas de défaillance de l’emprunteur. Il ne peut toutefois garantir qu’un bien existant, ce qu’on appelle donc de l’ancien. Le PPD ne garantira pas un prêt pour une construction en VEFA, un prêt relais ou un prêt travaux. Il est moins coûteux qu’une hypothèque, car il est exonéré de taxe de publicité foncière.

Parce qu’il est parfois difficile de négocier au mieux, faites appel à un courtier en prêt immobilier. Il connait parfaitement les types de garanties de prêt du marché et saura négocier la solution la plus intéressante selon votre projet et les caractéristiques de votre dossier. Un gain de temps et d’argent évident.

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