Le prêt in fine et le prêt amortissable sont les deux types de crédits les plus courants. Bien que leurs fonctionnements soient assez similaires, chacun présente des avantages et des inconvénients. Dans cet article, découvrez les principales différences de ces deux types de prêts et dans quelles situations il vaut mieux opter pour l’un ou l’autre.

 

Avec un prêt amortissable, vous payerez chaque mois une partie du capital et des intérêts

Le prêt amortissable a un fonctionnement très simple : à chaque échéance, vous payez à la fois une partie du capital et une partie des intérêts. Le montant du capital à rembourser diminue à chaque échéance, d’où la notion d’« amortissement » du prêt.

Il faut savoir que lorsque vous commencerez à rembourser votre prêt amortissable, vous payerez davantage d’intérêts que de capital. Au fil du temps, vous payerez de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital, jusqu’à ce que la balance soit totalement inversée.

Par exemple, si vos mensualités sont de 500 €, vous payerez 360 € d’intérêts et 140 € de capital à la 10e échéance. À la 20e échéance, vous payerez 300 € d’intérêts et 200 € de capital, et ainsi de suite.

Néanmoins, même si la proportion entre intérêts et capital évoluera avec le temps, vos mensualités resteront toujours identiques : vous payerez exactement la même somme chaque mois.

 

Le prêt amortissable convient surtout à l’achat d’une résidence principale

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus courant. Il a pour principal avantage de présenter des taux particulièrement bas, et c’est encore plus vrai en ce début d’année 2019, où les chiffres sont très proches du record historique de 2016.

Le fait que le remboursement du capital soit étalé dans le temps constitue un gage de sécurité à ne pas négliger, et c’est l’une des raisons pour lesquelles les banques accordent relativement facilement les prêts amortissables.

 

En choisissant un prêt in fine, vous ne rembourserez le capital qu’à la fin

La définition du prêt in fine, elle aussi, est facile à résumer : contrairement au prêt amortissable, vous ne payerez chaque mois que les intérêts et les frais d’assurance de votre crédit. Ce n’est qu’à l’échéance du prêt, une fois tous vos intérêts remboursés, que vous payerez le capital en une seule fois.

 

Plutôt conçu pour les investissements locatifs, le prêt in fine permet une optimisation fiscale très intéressante

Les taux d’intérêt du prêt in fine sont nettement plus élevés que ceux du prêt amortissable. Si, de prime abord, cela pourrait être vu comme une mauvaise nouvelle, il s’agit au contraire d’un avantage non négligeable.

En effet, les lois françaises donnent actuellement la possibilité à l’investisseur de déduire les intérêts de son emprunt immobilier de ses revenus locatifs imposables. Étant donné l’absence d’amortissement, l’emprunteur paie des mensualités plus faibles. Son volume d’intérêts à déduire est donc plus important.

Fiscalement avantageux, le prêt in fine a été conçu pour faciliter et encourager les investissements locatifs. Ce type de crédit permet notamment de diminuer son bénéfice foncier et, en définitive, de réduire le montant de son imposition.

 

Compte tenu des risques, les banques accordent plus difficilement les prêts in fine

Toutefois, en contrepartie de ses avantages, le prêt in fine est plus difficile à obtenir qu’un prêt amortissable. Puisque l’emprunteur devra payer la totalité du capital une fois les intérêts remboursés, les banques prennent davantage de risques que s’il s’agissait d’un simple prêt amortissable.

C’est précisément pour limiter ces risques que les banques recherchent principalement des clients disposant déjà d’un patrimoine financier conséquent. En fin de compte, la grande majorité des établissements n’accepteront de vous accorder ce type de crédit que si vous possédez un apport minimum de 10 % à 50 % selon la banque.

 

 

Comment bien choisir entre ces deux types de prêts immobiliers ?

En conclusion, le prêt in fine est potentiellement une option à retenir, à condition que vous souhaitiez faire un investissement locatif et que vous disposiez d’un apport suffisant. Ce type de prêt ne convient normalement pas à l’achat de votre résidence ni à un investissement locatif sans apport, pour lequel vous risqueriez de vous heurter à des refus successifs.

Cependant, il faut garder à l’esprit que chaque situation est bien différente, et doit être vue au cas par cas. Afin de vous assurer de prendre la meilleure décision pour votre crédit immobilier, l’idéal reste de faire appel à un courtier qui saura vous aiguiller dans vos choix.

 

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