Quelle est la différence entre la capacité d’achat et la capacité d’emprunt ?
Également appelée « capacité d’endettement », la capacité d’emprunt renvoie à la somme maximum qu’une personne peut emprunter pour financer son achat immobilier, sans s’endetter dangereusement.
Attention, cette notion est à distinguer de la capacité d’achat qui correspond à la somme totale d’argent que la personne peut investir dans son projet immobilier : dans son calcul, elle intègre donc la capacité d’emprunt, ainsi que l’apport personnel et d’éventuels prêts complémentaires (PTZ, aides, allocations).
Quelles sont les variables clés de la capacité d’emprunt ?
Pour calculer votre capacité de remboursement, une banque va s’appuyer sur deux variables : le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement renvoie à la part des revenus dédiée au remboursement du prêt immobilier. Cette part peut évoluer d’un établissement bancaire à un autre, dans la mesure où chacun suit ses propres règles en décidant d’intégrer ou non certains revenus et charges.
D’une manière générale, toutes les banques considèrent ces revenus :
- Les salaires nets
- Les pensions – qu’elles soient alimentaires, de retraite ou liées à un handicap
- Les revenus professionnels non salariés
À l’inverse, elles ne prennent pas en compte les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles qui ne sont pas des revenus réguliers.
Par contre, ces autres sources de revenus peuvent parfois intégrer le calcul du taux d’endettement par certaines banques :
- Les commissions – notamment des commerciaux
- Les allocations familiales
- Les allocations logement
- Les revenus fonciers
À noter que s’ils intègrent vos revenus, ils peuvent ne pas être pris en compte de la même manière par tous les établissements.
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Le reste à vivre
Le reste à vivre de l’emprunteur correspond à la somme qui reste, une fois déduite de ses revenus, les charges fixes (loyer, électricité, remboursement de crédits, impôts, assurances, pensions alimentaires…), ainsi que les dépenses de sa vie courante – à savoir le transport, l’alimentation, les loisirs…
À noter que les exigences bancaires évoluent en fonction de la localisation géographique de l’emprunteur : les Parisiens devront disposer d’un reste à vivre plus important que les Provinciaux. Elles varient également en fonction de la composition du foyer (célibataire, couple, enfants…).
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
En matière de taux d’endettement, la règle des 33 % prévaut dans la plupart des établissements bancaires, même s’il ne s’agit pas d’un taux réglementaire. Autrement dit, au-delà de ses fameux 33 %, l’emprunteur présente un risque important de défaut de remboursement.
Par exemple, voici la situation d’un couple avec 1 enfant :
- Un premier salaire à 1 300 €,
- Un second salaire à 1 500 €
- Des allocations familiales à 100 €
- Un prêt automobile avec une mensualité de 300 €
La capacité d’emprunt immobilier de la banque A, intégrant les allocations familiales dans son calcul serait donc de :
- (1 300 + 1 500 + 100) x 0,33 – 300 = 657 €
La capacité d’emprunt immobilier de la banque B, qui ne prend pas en compte les allocations familiales est de :
- (1 300 + 1 500) x 0,33 – 300 = 624 €
Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt, à partir desquels vous devez renseigner les différents éléments relatifs à vos revenus et charges.
Cependant, sachez que la donnée obtenue est indicative : elle peut être optimisée en appliquant différentes variables. C’est pourquoi nous vous proposons nos services. Pour trouver le courtier immobilier le plus proche de chez vous, cliquez ici.
Quels sont les facteurs qui influencent le calcul ?
La durée du crédit immobilier et le taux d’intérêt
Les premiers leviers d’optimisation sont la durée du crédit immobilier et le taux d’intérêt : en modulant ces paramètres, vous pouvez influencer votre capacité de remboursement.
En effet, plus le taux est important, plus les mensualités pèsent dans le budget de l’emprunteur, réduisant de fait sa capacité d’emprunt. Dans la même idée, plus le crédit dure, moins les mensualités sont élevées, augmentant de fait la capacité d’emprunt (même si ce levier conduit également un coût total du crédit plus important).
L’apport personnel
L’apport personnel influence la capacité d’achat d’un emprunteur, il ne change pas directement sa capacité d’emprunt. Par contre, il peut permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus favorable… Or, un taux plus favorable génère des mensualités plus réduites, augmentant la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Le projet immobilier
Il peut exister un écart de taux d’intérêt dans l’immobilier neuf et ancien : le barème des banques n’est pas forcément le même en fonction de l’âge du bien convoité. Selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, en décembre 2018, le taux d’intérêt moyen était de 1,50 % dans le neuf et de 1,44 % dans l’ancien.
Les crédits en cours
Si un emprunteur rembourse déjà plusieurs crédits (prêt à la consommation, prêt automobile…), il est intéressant de procéder à un regroupement de crédits, pour optimiser les remboursements en une seule et unique mensualité, et allonger la durée du prêt. Avec cette opération, il est possible que l’emprunteur paye plus cher ses différents crédits, mais il va également augmenter son reste à vivre mensuel et donc baisser son taux d’endettement…
L’emprunteur
Si les banques se réfèrent à la règle des 33 %, elles sont souvent amenées à la moduler en fonction du profil de l’emprunteur : avec un bon « scoring », elles peuvent élever ce taux à 35 %, comme elles peuvent l’abaisser à moins de 30 % avec un profil plus risqué.
Chaque établissement va étudier la situation de l’emprunteur : sa profession, son épargne, son comportement bancaire, etc. pour déterminer son potentiel de risque.
Le montage financier
Un autre levier susceptible d’influencer votre capacité d’emprunt : le prêt gigogne. Autrement dit, la souscription de plusieurs prêts immobiliers au lieu d’un seul, afin de pouvoir jouer sur les durées et les taux appliqués, par le biais de la pondération ou du lissage.
Par exemple, pour financer un achat immobilier de 200 000 €, privilégier un prêt de 100 000 € à 1,40 % sur 20 ans à un prêt de 100 000 € à 1,60 % sur 25 ans.
Selon le principe de pondération, cela permet d’éviter d’avoir un emprunt de 200 000 € à 1,60 % sur 25 ans, qui aurait généré mécaniquement davantage d’intérêts (3 200 € contre 3 000 €, dans cet exemple) et donc, une mensualité plus haute.
Selon le principe de lissage, selon lequel l’emprunteur conserve une mensualité identique sur toute la durée du crédit, c’est une opération également avantageuse, puisque la somme des prêts à lisser avec un intérêt est de 203 000 € (101 400 € + 101 600 €) contre 203 200 € avec un seul prêt.
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