Fixés tous les trois mois par la Banque de France, les seuils d’usure servent à limiter le taux maximum légal des prêts bancaires. L’objectif de ce système est tout simplement d’éviter un déséquilibre trop important entre les ménages les plus fortunés et les ménages les plus modestes.
Depuis quelques années, les taux de l’usure restent particulièrement bas, ce qui permet aux ménages moins riches de bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt. Toutefois, puisque les seuils d’usure prennent également en compte les taux d’assurance, certains profils tels que les seniors ont désormais plus de difficultés à emprunter.
Les seuils d’usure sont définis tous les 3 mois par la Banque de France pour limiter les taux d’intérêt
Tous les 3 mois, la Banque de France publie un rapport annonçant le montant des seuils d’usure pour le trimestre qui suit. Ils sont tout simplement définis en fonction des taux d’intérêt moyens appliqués par les banques au trimestre précédent.
Véritable sécurité pour les emprunteurs, les seuils d’usure servent à limiter le montant des taux d’intérêt fixés par les organismes de prêt, et donc d’éviter que ceux-ci proposent des offres trop désavantageuses aux ménages modestes.
Les seuils d’usure concernent tous les types de crédit, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier classique, d’un prêt relais ou encore d’un prêt à la consommation.
Naturellement, les taux de l’usure varient selon le type et la durée du crédit. Par exemple, le taux maximum d’un prêt sur 10 ans ne sera pas le même que celui d’un prêt sur 20 ans ni celui d’un prêt relais.
Le seuil d’usure ne limite pas uniquement le taux d’intérêt bancaire, mais le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les seuils d’usure ne concernent pas uniquement les taux d’emprunt définis par les banques. En effet, ces seuils limitent le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui contient le taux d’intérêt bancaire, mais également les taux d’assurance et les frais annexes.
Bien entendu, le taux d’assurance est défini en tenant compte de votre situation de santé, de votre âge et de votre métier (s’il comporte des risques). La raison est logique : plus votre situation de santé ou votre métier comportera des risques selon l’organisme assureur, plus les garanties demandées seront importantes.
Les taux de l’usure sont restés particulièrement bas durant l’année 2019
Les taux immobiliers du marché n’ont jamais été aussi bas. Au mois de juillet 2019, ils ont notamment atteint le seuil historique de 1.20 %. Le mois précédent, les taux avaient déjà franchi un record en s’établissant à 1.25 %, et de même pour le mois de mai, où ils avaient atteint 1.29 %.
Motivés par cette impressionnante série de records, les seuils d’usure sont restés très bas pour les trois premiers trimestres de l’année 2019. Par exemple, au troisième trimestre, les taux de l’usure pour un crédit sur 20 ans s’élèvent à 2,97 % tandis qu’ils sont de 2.72 % pour un crédit sur 7 ans.
Si les banques proposent des taux de plus en plus bas, c’est d’abord pour attirer les meilleurs profils
Pour les banques, cette chute exceptionnelle des taux immobiliers sert avant tout à attirer de nouveaux clients, de préférence les profils aisés. C’est la raison pour laquelle ce sont principalement les meilleurs profils qui se voient proposer les offres les plus avantageuses du marché.
Les seuils de l’usure sont justement conçus pour que les ménages moins fortunés profitent eux aussi de la baisse des taux.
Les seuils d’usure évitent aux ménages modestes de se voir proposer des taux trop élevés
Le principal objectif des taux de l’usure est de réduire le déséquilibre entre les emprunteurs aux revenus élevés et ceux aux revenus plus faibles. Le système est simple : lorsque les taux moyens sont en baisse pour les meilleurs profils, les seuils d’usure baissent à leur tour, afin que les profils les plus modestes soient également bénéficiaires.
De cette manière, tous les profils peuvent bénéficier de la chute des taux immobiliers, y compris ceux qui se voient habituellement proposer les offres les moins avantageuses. Vous l’aurez compris : le taux de l’usure joue le rôle de régulateur, en protégeant les emprunteurs et en leur évitant d’éventuels abus.
Néanmoins, il faut garder à l’esprit que les taux de l’usure constituent une limite légale que les établissements ne peuvent pas franchir. Par conséquent, parmi les profils qui se voyaient proposer des taux relativement élevés, certains d’entre eux auront beaucoup plus de mal à emprunter.
Avec la baisse des taux de l’usure, les ménages modestes ont plus de risque de recevoir un refus simple de la banque
Ce n’est pas un secret : les banques recherchent des clients qui présentent le minimum de risques possible. Le profil favori des banques est un couple de salariés en CDI, ayant des revenus confortables et pouvant fournir un apport suffisant. Même s’il est possible d’emprunter sans répondre à ces critères, cela aura un impact négatif sur les taux d’intérêt.
Naturellement, les emprunteurs aux revenus limités voulant emprunter sans apport ou ayant une situation professionnelle considérée comme « précaire » (CDD, travail indépendant, etc.) se verront attribuer des taux plus élevés pour compenser le risque.
Avec la baisse des seuils d’usure, ces profils risquent désormais de se voir refuser leur dossier, puisque les banques ne peuvent plus proposer un taux suffisamment haut. Cela dit, si vous êtes dans l’une des situations citées plus haut, il vous sera possible d’augmenter vos chances de décrocher votre crédit, en ayant recours à un professionnel.
En conclusion, malgré la baisse des taux de l’usure et les avantages qu’elle implique, certains profils sont toujours désavantagés pour des raisons diverses. C’est également le cas en ce qui concerne l’assurance-crédit, dont le taux est fixé indépendamment du taux d’intérêt bancaire.
À cause de l’assurance emprunteur, les taux de l’usure peuvent pénaliser certains profils
Bien que les seuils d’usure soient particulièrement utiles pour protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêt abusifs, il existe cependant un effet pervers. Puisque le seuil d’usure englobe non seulement le taux d’intérêt bancaire, mais aussi le taux d’assurance, ce dernier peut parfois poser problème.
En effet, au moment de négocier votre crédit immobilier, la banque ne connaitra pas encore le montant de vos futurs taux d’assurance. Par conséquent, elle utilisera un logiciel qui calculera automatiquement votre taux d’intérêt en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.
Si toutefois votre taux d’assurance vous fait passer au-dessus des seuils de l’usure, votre dossier sera finalement rejeté.
Les seniors et les travailleurs exerçant un métier à risque sont les plus touchés par ce problème
Étant donné que leurs risques d’accidents ou de maladies sont jugés plus importants, les seniors et les travailleurs des secteurs dits « à risque » ont un taux d’assurance plus élevé. Par conséquent, il est fréquent que leurs dossiers soient automatiquement refusés, puisque leurs taux d’assurance font passer leur TAEG au-delà du seuil d’usure.
Néanmoins, depuis 2010 et la loi Lagarde, les emprunteurs ont la possibilité d’opter pour un contrat d’assurance moins coûteux. Cette méthode, appelée « délégation d’assurance », permet en effet de choisir le contrat d’assurance individuelle de son choix, afin de bénéficier d’un taux plus bas tout en conservant les mêmes garanties.
En plus de la délégation d’assurance, il existe un autre moyen de bénéficier d’un TAEG plus bas : recourir à un professionnel, qui vous accompagnera dans toutes les étapes de votre projet.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet d’obtenir des taux de crédit et d’assurance plus bas
Si vous souhaitez augmenter vos chances de décrocher un crédit, tout en bénéficiant du meilleur taux possible, l’idéal est de faire appel à un courtier immobilier. Étant expert des banques et du marché du crédit, le courtier vous fournira un accompagnement complet et des conseils pertinents.
Le courtier pourra notamment vous assister dans les démarches de délégation d’assurance, et négocier auprès des banques pour vous décrocher un taux préférentiel, que vous n’auriez pas pu obtenir en négociant seul.
Situé en France métropolitaine et sur l’île de la Réunion, Prelys Courtage vous aidera à décrocher les meilleurs taux que votre profil permet
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