Les DROM-COM, départements et collectivités d’Outre-Mer (ex DOM-TOM) peuvent vous permettre de bénéficier d’optimisation fiscale plus avantageuse qu’en métropole. La Réunion, la Martinique ou encore la Guadeloupe, des régions paradisiaques, sont des lieux où investir dans la pierre peut vous aider à réduire votre impôt sur le revenu tout en soutenant le développement économique local.
L’investissement immobilier en Outre-Mer
Les investisseurs métropolitains comme ultramarins ont la possibilité d’investir dans l’immobilier Outre-Mer, une localisation avec des solutions différentes de l’immobilier dans l’hexagone. L’investissement en Outre-Mer dépend comme pour tout investissement immobilier de l’emplacement du bien, de la rentabilité locative, du prix d’acquisition et de la fiscalité autour du projet.
Avec différents objectifs propres à chaque investisseur, les territoires ultramarins proposent différents atouts afin de bénéficier de réduction d’impôt ou encore de s’offrir une résidence secondaire ou principale.
En effet, acquérir un bien en Outre-mer présente de nombreux avantages, à condition de privilégier certaines zones. Il faut donc déterminer la localisation de votre futur investissement immobilier qui correspond au mieux à votre profil dans les DROM-COM.
La fiscalité dans les DROM-COM
Un investissement immobilier en Outre-Mer permet de bénéficier d’allégements fiscaux sur le revenu. Dans les DOM-COM, 2 dispositifs se voient principalement intéressants pour toute personne voulant acquérir un bien. Le premier, comme en métropole, est la loi Pinel, une loi de défiscalisation immobilière adaptée aux territoires Outre-Mer qui permet de bénéficier de réduction d’impôts. Le second, est le dispositif Girardin, un dispositif avec 2 variantes. Il peut donc permettre d’investir dans le secteur industriel ou dans des logements neufs à destination de ménages modestes.
Loi Pinel Outre-Mer
La loi Pinel Outre-Mer, comme son homologue métropolitain ou Super Pinel dès 2023, offre aux investisseurs une réduction d’impôt plus avantageuse qu’en métropole. En effet la réduction d’impôt est à hauteur de 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien, sur 6, 9 ou 12 ans.
Tableau des taux de défiscalisation en Métropole et en Outre-Mer
Cette loi des DROM-COM octroie donc la possibilité de réaliser à titre d’exemple un investissement de 250 000 € qui permettra d’économiser 80 000 €, soit 6 670 € par an pendant 12 ans.
Cette exonération dépend donc de la durée de location du bien.
Pour le Pinel Outre-Mer, les logements concernés sont :
- Les logements neufs
- Les biens immobiliers en vue de leur réhabilitation, des logements qui ne correspondaient pas aux critères de décence
- Les acquisitions de locaux transformés en habitations
- Les logements en construction
Cet allégement fiscal est cependant limité à 2 investissements par an maximum, à un montant total des investissements de 300 000 € par an ainsi qu’un prix au mètre carré de 5 500 €.
Dispositif Girardin
Le dispositif Girardin, prolongé jusqu’en 2025, couvre les départements et les collectivités d’Outre-mer. Ce dernier s’adresse à des investisseurs privés pour financer des projets immobiliers de logements sociaux ou des projets à vocation industrielle, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt comprise généralement entre 11% et 16%.
Le Girardin existe donc via deux dispositifs : le Girardin logement social et le Girardin industriel.
Le Girardin logement social
La finalité de cette première variante est d’inciter les contribuables d’investir dans des logements sociaux qui seront loués à un organisme dédié, puis à des personnes physiques par la suite. Le Girardin logement social s’adresse en effet aux particuliers mais aussi aux promoteurs pour la construction de logements neufs à destination de ménages modestes.
Concernant la réduction d’impôt pour ce dispositif, elle est égale à 50% du prix de revient du logement, taxes déduites, ainsi que les commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues. Dans la limite de 2 664 € par mètre carré de surface habitable en 2021.
Le Girardin industriel
Ce second variant se concentre sur les investissements dans le matériel industriel. Il a ainsi pour but d’inciter les investisseurs de participer au capital d’une société qui par la suite va réinvestir la liquidité dans du matériel tel que des machines ou des robots. Cette aide va permettre le développement de l’entreprise et va donc participer à l’économie ultramarine.
Pour la loi Girardin industriel, différents taux de réduction d’impôts sont appliqués. Cela dépend de la nature ou du lieu de l’investissement. La réduction d’impôt est de 38,25% du montant des investissements productifs auquel on soustrait le prix de revient qui a été financé par une aide publique. Si l’investissement a été réalisé dans le secteur de production d’énergie renouvelable, alors le taux est de 45,90%. Enfin, si l’investissement a été réalisé pour des travaux de rénovation ou de réhabilitation d’hôtels, de résidences de tourisme ou de villages de vacances classés alors le taux de réduction d’impôt est de 53,55%.
La loi Girardin permet donc au contribuable qui paye un montant d’impôt sur le revenu assez élevé de bénéficier d’un allégement fiscal intéressant en bénéficiant d’un dispositif qui incite à la construction de logements pour des ménages modestes ou de participer au développement industriel d’une société.
Ainsi lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Outre-mer, vous pouvez vous tourner vers ses différents dispositifs de réduction ou d’exonération d’impôt. Attention, pour cela il faut bien sélectionner le dispositif qui convient au mieux à votre profil et objectif fiscal et immobilier.
Les zones Outre-Mer dans lesquelles investir
Dans l’immobilier Outre-Mer, l’investissement est très varié selon la localisation. En effet, les DOM-COM regroupent cinq départements d’Outre-Mer : Réunion, Mayotte, Martinique, Guyane et Guadeloupe et des collectivités d’Outre-Mer : Polynésie Française, Wallis et Futuna, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et Saint Barthélémy ainsi que la Nouvelle-Calédonie.
Les territoires Outre-Mer sont différents l’un de l’autre, il en est de même pour leurs marchés immobiliers. Il faut donc analyser chacune des zones avant votre investissement. En 2022, le taux d’emprunt est toujours attrayant pour investir dans les DOM-COM.
Voici donc une analyse non-exhaustive de certaines zones d’Outre-Mer :
- Outre-Mer, Pacifique (Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française)
La Polynésie française, Tahiti
Île principale de la Polynésie Française, Tahiti compte plus de 180 000 habitants, principalement situé dans l’agglomération de Papeete. Le cœur économique de l’île se compose principalement de la pêche et du tourisme. Côté investissement immobilier, Tahiti est intéressant sur les zones les plus prisées, comme Papeete.
La Nouvelle-Calédonie
Depuis plus de 10 ans, la Nouvelle Calédonie connaît une croissance économique soutenue notamment grâce aux mines de nickel qui composent l’île. Investir en Nouvelle-Calédonie est intéressant mais il faut tenir compte que l’île présente un risque politique, les partis kanaks indépendantistes étant une force politique majeure sur l’île.
Ainsi, la zone Pacifique composé de la Nouvelle-Calédonie et de la Polynésie française est une zone d’investissement potentiellement intéressante. Ces zones dans laquelle la population est croissante et dispose d’un important pouvoir d’achat vous permettront d’acquérir un nouveau bien.
- Outre-Mer, Atlantique (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Saint-Martin,)
La Martinique et la Guadeloupe
Les deux départements ultramarins des Antilles Françaises, la Martinique et la Guadeloupe regroupent chacune 400 000 habitants environ. Il faut noter que la population Martiniquaise est en baisse face à celle de la Guadeloupe. Les deux principales sources de revenus de ces îles sont l’agriculture, de cannes à sucre par exemple, et le tourisme. La Guadeloupe offre une belle croissance future pour le marché immobilier locatif, ceci grâce à son évolution démographique.
La Guyane
Seul DOM français à ne pas être une île, la Guyane situé au Nord de l’Amérique du Sud, voisine du Brésil, est un territoire avec une population d’environ 250 000 habitants. Les 3 villes principales sont Cayenne, Kourou et Saint-Laurent-du-Maroni. Le reste de la Guyane est recouvert par la forêt amazonienne.
Ce territoire sur le sol américain regorge d’atouts, ses ressources uniques comme les zones de pêche, le sous-sol riche en or, ses exploitations forestières ainsi que le plus important pas de tir de fusées au monde font de la Guyane un DOM unique.
De plus, en 2030 une population de 450 000 habitants est envisagée. Pour l’investisseur métropolitain, il pourra se dégager rapidement des rentes puisque le marché guyanais est sain et ne fait l’objet d’aucune bulle spéculative. L’offre disponible, des logements pauvres en qualités, est très faible face à la demande de nouveaux logements grandissante.
Saint-Martin
L’île de Saint-Martin, autrefois rattachée à la Guadeloupe, est une collectivité d’Outre-Mer de 35 000 habitants. C’est une île touristique, accueillant une clientèle assez fortunée du fait de ses nombreux restaurants et boutiques de luxe. Le secteur locatif, suite à l’ouragan Irma de 2017, se porte bien, un fort déficit en logement est donc à relever et le secteur de la construction privée a petit à petit repris sa place.
Saint-Martin est un paradis pour son cadre mais aussi pour les investisseurs métropolitains du fait de la demande immobilière, de grands standings ou non, qui est fortement présent. De plus les prix au mètre carré sont très accessibles.
- Outre-Mer, Indien : Réunion, Mayotte
La Réunion
La Réunion, département d’Outre-Mer avec la population la plus importante de tous les DOM-COM avec plus de 800 000 habitants, est un territoire dynamique qui s’articule autour de deux grandes villes : Saint-Denis au Nord et Saint-Pierre, au Sud de l’île, reliées toutes deux par la « route des Tamarins ». Les revenus de la Réunion proviennent du tourisme, de l’industrie de la canne à sucre et de la pêche.
Le marché immobilier de l’île subit une forte demande de la part des investisseurs provoquant des prix de vente déconnectés de la réalité du marché. Ainsi, les rentabilités locatives demeurent plus faibles que dans d’autres territoires ultramarins.
Ainsi, l’investissement dans l’immobilier des DOM-COM est intéressant pour des foyers fortement imposés et bénéficiant d’une situation patrimoniale confortable.
Pour profiter de revenus complémentaires, les dispositifs de défiscalisation Pinel et Girardin vous permettront d’obtenir votre bien au coin du soleil. Si vous aussi vous souhaitez investir en Outre-Mer, contactez nos équipes Prelys Courtage pour votre prêt immobilier. Nous vous accompagnerons dans vos projets ultramarins.
